Зателефонуйте нам:
+38 050 908 63 63
+38 066 680 28 65

Новини та судова практика:

29.01.2018
Новини

Отказ арендодателя от заключения договора аренды

       Хозяйственные суды рассматривали спор между обществами о признании договора продленным и признании права собственности.  

   Истец указывал, что между сторонами по делу был заключен договор аренды помещения с правом выкупа, со сроком действия до августа 2017 года. В июне арендодатель сообщил истцу, что намерен использовать помещения для собственных нужд. Истец ссылался на то, что такая информация не соответствует действительности, поскольку основным видом деятельности ответчика является предоставление в аренду и эксплуатацию собственного или арендованного недвижимого имущества, а в июне ответчик вообще изменил свое местонахождение.

  Суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении иска общества. Хозяйственный суд отметил, что истец фактически просит суд признать договор аренды с правом выкупа возобновленным на тех же условиях. А возобновление договора аренды, как и заключение нового договора аренды (при условии соблюдения определенного законом порядка уведомления арендатора о существовании возражений относительно возобновления договора аренды) является исключительно правом арендодателя, а не его обязанностью.

       Ответчик в направленном письме сообщил арендатора, условия, предложенные им для заключения договора аренды, в частности, относительно размера арендной платы, арендодателя не устраивают, соответственно стороны не пришли к согласию относительно существенных условий договора, следовательно преимущественное право истца прекращается.

       Местный суд отметил, что ответчик не может нести бремя доказывания тех обстоятельств, что он намерен использовать имущество для собственных нужд и именно истец должен доказать, что ответчик намерен передать или передал в аренду имущество другим лицам, нарушая при этом преимущественное право истца на заключение договора аренды.

       Апелляционный суд согласился с судом первой инстанции, мотивы отказа от заключения нового договора аренды в данном случае не имеют значения, поскольку арендодатель как собственник в силу ст. 319 Гражданского кодекса Украины владеет, пользуется, распоряжается своим имуществом по своему усмотрению, поэтому в случае отсутствия желания владельца на передачу в аренду принадлежащего ему на праве собственности имущества (что, собственно, является видом распоряжение имуществом), такое волеизъявление не может не признаваться судом с оснований недоказанности обстоятельств, которые сообщены ответчиком в письме.

      Верховный Суд отменил решение в части отказа в удовлетворении иска о признании договора продленным и направил в этой части дело на новое рассмотрение.

    Коллегия судей отметила, что выводы судов первой и апелляционной инстанций, что право выбора арендодателем арендатора является полным и неограниченным, а потому мотивы отказа арендодателя от заключения нового договора аренды в данном случае не имеют никакого значения прямо противоречат ч.1 ст.285 Хозяйственного кодекса Украины и ч.2 ст.319, ч.1 ст.777 Гражданского кодекса Украины.

    ВСУ согласился с судами по нетождественности понятий возобновления договора аренды на тот же срок и на тех же условиях в соответствии с ст.764 ГК Украины и преимущественное право на заключение нового договора аренды в соответствии с ст.777 ГК Украины. Но суд кассационной инстанции обратил внимание на то, что правовое обоснование иска осуществлено именно статьей 777 ГК Украины, а отказ в иске только с неверности указания одного слова «продвижением» вместо «заключенным» будет формализмом и противоречит предусмотренной ч.1 ст.2 и ч .3 ст. 236 ГПК Украины главной целью хозяйственного судопроизводства, а именно, эффективной защите нарушенных прав, и принципа верховенства права.

    ВС подчеркнул, что ответчиком были указаны две взаимоисключающие основания отказа (несогласия с размером арендной платы, использования имущества для собственных нужд), а несогласия с размером арендной платы свидетельствует о желании и намерении сдавать в аренду имущество, но за большую арендную плату. Поэтому выяснение вопроса, с какой именно конкретно основания Ответчик отказался от заключения договора аренды на новый срок, является определяющим для данного дела, поскольку каждая из двух приведенных оснований имеет разные последствия.

    ВСУ указал, что стороны предварительного договора аренды, и в первую очередь арендодатель имеет право на пересмотр условий предварительного договора при заключении нового. Но новые условия должны быть доведены в четкой и конкретной форме предыдущему арендатору, чтобы последний мог сделать такой же четкий и конкретный выбор: принять эти условия и воспользоваться своим преимущественным правом на заключение нового договора или отказаться от таких условий и на этом его преимущественное право прекращается.

    Суд разъяснил, что баланс защиты прав арендодателя и арендатора заключается в том, что собственник-арендодатель защищен правом выбора, сдавать или не сдавать свое имущество в аренду, и правом изменять условия договора при его перезаключении на новый срок; А арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору аренды, защищен тем, что за приемлемости для него новым условиям, именно он имеет преимущественное право заключения нового договора перед любыми другими лицами (постановление от 18.01.2018) по делу № 910/12017/17.


Статтю підготував колектив компанії  "Аналітик Амбрелла Груп"

 

Новини та статті

Переглянути все